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PREFÁCIO
INVESTIR NO IMOBILIÁRIO: UMA JORNADA DE ENCONTRO, PAIXÃO E TRANSFORMAÇÃO
Há encontros que mudam o rumo das nossas vidas. Conheci o Bruno Coelho em plena pandemia, quando me convidou para participar no podcast do Imovirtual. À distância, fui falar sobre Cré- dito Habitação, a minha área de especialidade. O que era para ser uma conversa técnica tornou-se uma troca de ideias intensa, cheia de empatia e paixão pelo imobiliário. Senti, logo ali, que estava perante alguém especial: os olhos do Bruno brilhavam quando falava do setor, e a energia era contagiante. Nunca mais nos largámos. As conversas foram-se tornando cada vez mais profundas, e mais tarde percebi que o Bruno era a pessoa certa para se juntar ao Doutor Finanças e lançar connosco a área de Imobiliário. Se já concretizávamos sonhos do lado do Crédito Habitação, porque não ajudar também as pessoas a conquistar a casa certa, com acompanhamento e conhecimento? O Bruno foi, sem dúvida, a escolha acertada: dono de um coração gigante, apaixonado por pessoas e dos melhores profissionais que conheci no ramo.
O nosso percurso conjunto foi feito de desafios, aprendizagens e conquistas. Passámos por momentos de incerteza, noites longas a desenhar estratégias e decisões difíceis que nos obrigaram a crescer. Mas foi sempre a paixão pelo imobiliário, a vontade de democratizar o acesso ao conhecimento e a crença de que qualquer pessoa pode investir que nos guiou.
Este livro nasce dessa mesma convicção. Logo na introdução, o Bruno escreve:
“O sucesso neste setor não depende de heranças nem de grandes fortunas. Depende de aprender, de pensar estrategicamente, de acreditar em si... e de agir.”
Esta frase resume o espírito do livro e, de certa forma, o nosso próprio caminho. Ao longo destas páginas, o leitor vai encontrar muito mais do que teoria: vai encontrar exemplos reais, ferramentas práticas e conselhos de quem conhece o terreno. O Bruno desmonta preconceitos, mitos e receios, mostrando que não é preciso ser rico para investir, que o risco pode ser gerido e que o verdadeiro erro é não agir.
Gosto especialmente da passagem onde se lê:
“O maior erro que tenho visto entre potenciais investidores não é comprar mal. É não comprar de todo. É ficar à espera da melhor altura, do imóvel perfeito, do capital ideal, de uma qualquer garantia que nunca chega. A verdade é que o imobiliário recompensa a preparação, mas premia, sobretudo, a ação.”
Esta ideia de agir, mesmo sem certezas absolutas, foi sempre um dos nossos motores. E é também o que diferencia quem sonha de quem realiza. O livro está repleto de exemplos de pessoas que começaram do zero, sem capital, sem contactos, sem experiência, mas com mentalidade empreendedora, vontade de aprender e coragem para dar o primeiro passo.
Outro ponto que me marcou foi a abordagem ao erro e à resiliência. O Bruno não esconde as dificuldades, nem promete resultados fáceis. Pelo contrário, mostra que o caminho é feito de avanços e recuos, de paciência e de capacidade para aprender com cada obstáculo. Como ele próprio diz:
“O mercado imobiliário não é uma corrida de fundo. Por isso, a maioria das conquistas relevantes só se manifesta após anos de consistência.”
O futuro do imobiliário em Portugal será, cada vez mais, dos que sabem preparar-se, dos que cultivam o conhecimento e dos que não têm medo de inovar. Num mercado em constante mudança, onde a estabilidade, a diversidade de oportunidades e a transparência legal são cada vez mais valorizadas, este livro é um guia seguro. Mas é também um manifesto de ação: porque, como tantas vezes discutimos, o sucesso não depende de heranças nem de grandes fortunas. Depende de aprender, de acreditar em si... e de agir.
Termino com uma certeza: se este livro ajudar alguém a dar um passo mais informado, mais confiante ou mais ousado, então terá cumprido o seu propósito. E, para mim, é um privilégio fazer parte desta jornada, ao lado do Bruno, de toda a equipa e de todos os que acreditam que investir é, acima de tudo, construir futuro.
Vamos a isso?
Rui Pedro Bairrada Chairman, Doutor Finanças
INTRODUÇÃO
Portugal é, hoje, um dos lugares mais atrativos para investir em imobiliário. E esta afirmação não se deve apenas às nossas paisagens, ao clima ameno, à segurança ou à qualidade de vida, mesmo que tudo isso ajude. Também não o digo porque tenho uma profunda paixão e ligação a este setor. A verdade é que o mercado imobiliário português oferece uma combinação rara: estabilidade, potencial de valorização, diversidade de oportunidades e um enquadramento legal que, apesar de exigente, é cada vez mais transparente para quem se prepara e sabe o que procura.
Este livro nasce dessa convicção: a de que o imobiliário em Portugal pode, e deve, ser uma das formas mais eficazes de criar liberdade financeira, gerar rendimento passivo e construir património de forma inteligente. Mas nasce, sobretudo, da certeza de que o sucesso neste setor não depende de heranças nem de grandes fortunas. Depende de aprender, de pensar estrategicamente, de acreditar em si... e de agir.
Ao longo destas páginas, vai descobrir que muitos dos investidores mais bem-sucedidos começaram do zero. Sem capital. Sem contactos. Sem experiência. O que tinham em comum? Uma mentalidade empreendedora, vontade de aprender e coragem para dar o primeiro passo.
Investir em imobiliário não é um golpe de sorte; é um processo. Um caminho. Uma construção feita de decisões consistentes, planeamento e resiliência.
PORQUÊ INVESTIR EM IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL?
Há várias razões pelas quais o nosso país se destaca no pano- rama europeu do investimento imobiliário:
- Estabilidade – O setor imobiliário português mostrou-se sólido mesmo em períodos incertos, como a pandemia. Os preços mantiveram-se resilientes, sobretudo nas zonas urbanas e turísticas, o que comprova a força do mercado.
- Procura constante – A escassez de oferta, especialmente nos grandes centros urbanos, continua a elevar os preços e a aumentar a rentabilidade do arrendamento, mesmo com restrições, como o Alojamento Local.
- Apoios e incentivos que fazem a diferença – Isenções de IMI, benefícios fiscais no IRS, linhas de crédito específicas, programas de reabilitação e fundos europeus. O que parece complexo à primeira vista pode tornar-se uma alavanca poderosa para quem conhece o sistema.
- Rentabilidades atrativas – Em muitas zonas, é possível alcançar yields líquidas entre 4 e 8%, com um risco mais controlado do que noutras formas de investimento.
- Possibilidade de alavancagem segura – Portugal tem um mercado de crédito sólido e acessível, permitindo aos investidores condições atrativas, potenciando retorno com menos capital próprio.
- Estratégias para todos os perfis – Seja para quem quer comprar e arrendar, renovar e vender, investir em terrenos, atuar como mediador ou até usar modelos de subarrendamento ou crowdfunding, o imobiliário português abre portas para todos os tipos de investidor.
ESTE LIVRO É PARA QUEM?
Este livro não é apenas para especialistas. É para quem quer começar mesmo sem saber tudo. Para quem tem uma poupança parada e quer pô-la a render. Para quem herdou um imóvel e não sabe o que fazer. Para quem tem ambição e vontade de aprender.
É também para quem já investe, mas quer aprofundar o seu conhecimento, evitar erros e ganhar mais confiança em cada decisão.
Livro: "Como investir no negócio imobiliário"
Autor: Bruno Nunes Coelho
Editora: Ideias de Ler
Data de lançamento: outubro de 2025
Preço: € 17,75
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Aqui vai encontrar uma abordagem clara, prática e estruturada. Nada de teorias impossíveis ou casos de estudo que não se podem repetir. Vamos falar de realidade: de como avaliar um imóvel, calcular rentabilidades, lidar com burocracias, evitar armadilhas legais e fiscais, escolher boas estratégias e agir com critério.
Cada capítulo acompanha uma etapa do percurso de um investi- dor, desde o mindset inicial até à escolha da melhor forma de rentabilizar o imóvel. Pelo caminho, partilho exemplos reais, ferramentas úteis e dicas que podem fazer toda a diferença.
ANTES DE COMEÇAR... UMA NOTA PESSOAL
Ao longo dos anos, o maior erro que tenho visto entre potenciais investidores não é comprar mal. É não comprar de todo. É ficar à espera da melhor altura, do imóvel perfeito, do capital ideal, de uma qualquer garantia que nunca chega. A verdade é que o imobiliário recompensa a preparação, mas premia, sobretudo, a ação.
Investir em imobiliário em Portugal continua a ser uma das formas mais inteligentes e sustentáveis de construir riqueza. Não é um caminho garantido, nem isento de desafios. Mas é, seguramente, um dos caminhos mais sólidos e justos: porque valoriza o trabalho, a disciplina, o conhecimento e a visão a longo prazo. Este livro pretende ser o seu companheiro nessa jornada. E se, no final, o ajudar a dar um passo mais informado, mais confiante ou mais ousado, então terá cumprido o seu propósito.
Vamos a isso?
Capítulo 1
É TUDO UMA QUESTÃO DE MINDSET
MENTALIDADE EMPREENDEDORA
No imaginário coletivo, o empreendedor é muitas vezes visto como um super gestor com uma mentalidade única: esse empreendedor cria empresas inovadoras, assume riscos elevados e acumula, invariavelmente, níveis de riqueza astronómicos e de forma quase mágica. No entanto, quando nos reportamos para a realidade portuguesa, e especificamente para o contexto do investimento imobiliário, a mentalidade empreendedora é um conceito mais abrangente, mais enraizado na prática do dia a dia e acessível a qualquer pessoa que queira construir valor a longo prazo – mesmo que comece sem capital, sem contactos ou sem experiência prévia.
Acredito que o imobiliário é, provavelmente, a melhor forma que se tem para gerar riqueza em Portugal. Porém, para isso, é preciso ter o mindset correto.
O que significa ter mentalidade empreendedora?
A mentalidade empreendedora é a capacidade de identificar oportunidades, tomar decisões com base em análise e intuição, agir com iniciativa e assumir responsabilidade pelos resultados, sejam eles positivos ou negativos. No setor imobiliário, essa mentalidade traduz-se, por exemplo, na forma como avaliamos um imóvel devoluto: uns veem ruína, outros veem potencial; uns veem burocracia, outros veem uma barreira ultrapassável; uns focam-se no que não têm, outros focam-se no que podem criar com o que já têm.
Não se trata apenas de pensamento positivo ou otimismo desmesurado. A mentalidade empreendedora implica realismo, visão estratégica, planeamento e uma atitude construtiva perante os obstáculos. É saber correr riscos, mas com consciência. É saber que o sucesso não vem da sorte, mas do esforço consistente e da aprendizagem contínua.
Características-chave de um investidor imobiliário com mindset empreendedor
- Proatividade – Um investidor empreendedor não espera que as oportunidades surjam, vai à procura delas. Pesquisa, pergunta, estuda, percorre ruas, contacta promotores, cria relações, procura imóveis que ainda nem chegaram ao mercado.
- Capacidade para resolver problemas – No setor imobiliário, os problemas são garantidos: licenças em atraso, obras por terminar, inquilinos difíceis, zonas em requalificação, etc. Quem tem uma mentalidade empreendedora encara estes desafios como parte integrante do processo e não como obstáculos intransponíveis.
- Capacidade para lidar com a incerteza – O mercado imobiliário está em constante mudança: taxas de juro, legislação, dinâmicas locais... O investidor empreendedor sabe que o controlo absoluto é impossível e aprende a tomar decisões com base na melhor informação disponível no momento.
- Foco em criar valor, não apenas em obter lucro – O lucro é uma consequência natural de um projeto bem estruturado e que gera valor para os envolvidos: moradores, parceiros, comunidades... O investidor empreendedor pensa sempre em como melhorar o ativo, o serviço ou a experiência.
- Aprendizagem contínua – É crucial estar sempre a par das novas formas de financiamento, dos programas de reabilitação, das tendências de habitação, dos regulamentos camará- rios. O empreendedor nunca assume que sabe tudo e mantém a humildade de quem quer aprender constantemente.
Como cultivar esta mentalidade?
Ninguém nasce com mindset empreendedor. Esta forma de pensar e agir é desenvolvida através da experiência, da exposição ao risco controlado e da vontade de crescer. Aqui ficam algumas estratégias para a cultivar:
1. Estabeleça objetivos claros – Ter uma visão concreta do que se pretende alcançar – quer seja gerar rendimento passivo, comprar para revender ou construir um portefólio para reforma – ajuda a manter o foco e a orientar as decisões diárias.
2. Rodeie-se de pessoas com experiência – Participar em eventos, formações, grupos de investidores, etc.: aprender com quem já fez o caminho é um dos atalhos mais valiosos.
3. Adote uma mentalidade de “testar, medir, melhorar” – Cada investimento, mesmo que pequeno, deve ser uma oportunidade de aprendizagem. Documente os seus processos, reveja o que correu bem e o que falhou. Repita o que funcionou; corrija o que não resultou.
4. Pratique o desapego do perfecionismo – Esperar pelo imóvel ideal, pela parceria perfeita, pelo momento certo, é procrastinar. A ação, mesmo que imperfeita, gera muito mais resultado do que o planeamento eterno.
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