Esta quinta-feira, a simulação da Deco/Dinheiro&Direitos, apontou para um aumento entre 108 e 251 euros na prestação da casa paga pelos clientes bancários no crédito à habitação, este dezembro, nos contratos indexados à Euribor a três, seis e 12 meses, face às últimas revisões.

Por exemplo, um cliente com um empréstimo no valor de 150 mil euros, a 30 anos, indexado à Euribor a seis meses e com um ‘spread’ (margem de lucro do banco) de 1%, passa a pagar a partir de agora 658,67 euros, o que traduz uma subida de 186,07 euros face à última revisão em junho e acima do agravamento de 170,83 euros de quem teve o contrato revisto em novembro.

Já no caso de um empréstimo nas mesmas condições (valor e prazo de amortização), mas indexado à Euribor a três meses, o cliente passa a pagar 618,34 euros, mais 108,18 euros.

Já nos empréstimos indexados à Euribor a 12 meses, a prestação da casa – para um empréstimo nas condições referidas – será de 701,33 euros a partir deste mês de dezembro, um agravamento de 251,69 euros face ao que pagava desde dezembro de 2021. Neste caso, o valor foi calculado tendo em conta a média da Euribor a 12 meses em novembro e que foi de 2,828%.

Perante estas subidas acentuadas, que acontecem a um nível rápido, e num cenário em que os orçamentos individuais ou familiares cresçam ao mesmo ritmo, ao mesmo tempo que a inflação aumenta mais parâmetros essenciais do custo de vida, o Governo apresentou um pacote de medidas com vista à mitigação dos custos com crédito à habitação.

Isto é o que precisa de saber:

Que medidas foram adotadas pelo Governo?

O Governo criou duas medidas para responder à atual conjuntura de subida dos indexantes habitualmente utilizados nos créditos à habitação própria e permanente. A primeira exige às instituições bancárias uma avaliação da taxa de esforço e apresentação de propostas aos clientes, com dois momentos:

  •  Rotina de avaliação da taxa de esforço dos clientes, criada especificamente para a atual conjuntura;
  • Apresentação de propostas aos clientes, nomeadamente de renegociação dos contratos, na sequência da referida rotina, caso a taxa de esforço atinja certo patamar.

A segunda medida pretende uma promoção da amortização antecipada dos empréstimos e dinamização da concorrência do mercado de crédito à habitação.

Ou seja, no que diz respeito à aferição da taxa de esforço, os clientes de créditos com valor em dívida até 300 mil euros, cuja taxa de esforço atinja patamares significativos ou sofra uma subida relevante, passam a ter a garantia de que os bancos ficam obrigados a apresentar propostas para evitar a entrada em incumprimento, quando exista esse risco, tendo em consideração a sua capacidade financeira.

No que diz respeito à amortização antecipada, todos os clientes de crédito à habitação podem aceder à medida, sem limite de capital em dívida. Nesta medida, fica suspensa a cobrança da comissão de amortização antecipada que é habitualmente devida aos bancos. Dada a suspensão, não se aplica também a cobrança de imposto do selo sobre a comissão em causa.

Em que período estas medidas vão estar em vigor?

As medidas estão em vigor desde 26 de novembro, o dia seguinte ao da publicação do Decreto-Lei em Diário da República, e vigoram até 31 de dezembro de 2023.

Estas medidas são dirigidas para qualquer pessoa que tenha um crédito à habitação?

Segundo o que é explicado pelo Governo, podem beneficiar das medidas os clientes que tenham contratos de crédito, com taxa de juro variável, destinados à aquisição ou construção de habitação própria e permanente. Os números dizem-nos que há cerca de 2,1 milhões de devedores com empréstimo à habitação, dos quais 90% têm contratos com taxa de juro variável.

A medida de renegociação está limitada a créditos com valor em dívida até 300 mil euros. A medida de promoção da amortização antecipada não tem limite de valor em dívida.

Estas medidas aplicam-se apenas ao crédito à habitação?

Sim, estas medidas aplicam-se aos contratos de crédito à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, com taxa de juro variável.

Os bancos são obrigados a cumprir estas medidas?

Sim. O Banco de Portugal supervisiona o cumprimento destas medidas e pode determinar aos bancos deveres de informação para esse mesmo efeito. Caso os bancos não cumpram, podem estar perante uma contraordenação punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras.

Como é que acontece a avaliação da taxa de esforço? É uma iniciativa da responsabilidade do banco?

Os bancos têm 45 dias para verificar se têm clientes que qualifiquem para efeitos da aplicação desta medida. Uma vez identificados estes casos, têm de contactar o cliente de modo a dar início a uma avaliação mais aprofundada da sua situação financeira, com vista a verificar se há risco de incumprimento. Verificando-se risco de incumprimento, e que o cliente tem, ainda assim, capacidade para cumprir as suas obrigações, o banco tem de apresentar uma proposta adequada ao cliente.

Também pode partir da parte do cliente?

Sim, a iniciativa de avaliação das condições do crédito pode também partir dos clientes. Caso sintam dificuldade no cumprimento das obrigações que decorram de contratos de crédito à habitação, os clientes podem contactar os bancos e pedir para ver a sua situação financeira avaliada.

Esta avaliação é única ou acontecerá de forma periódica?

Sim, as instituições passam a fazer uma avaliação periódica: 60 dias antes da refixação da taxa de juro, as instituições financeiras reavaliam a taxa de esforço do cliente e o seu risco de entrar em incumprimento.

A partir de momento é que os bancos devem proceder à negociação dos créditos, após a referida avaliação?

  • Quando a taxa de esforço do cliente for superior a 50%;
  • Quando a taxa de esforço do cliente ultrapassar os 36%, na sequência de um aumento de cinco pontos percentuais face ao período homólogo ou, para contratos inferiores a um ano, face à data de início do contrato;
  • Quando a taxa de juro do contrato atinja, ou ultrapasse, o valor considerado nos testes de stress aplicados pelo banco no momento da contratação do empréstimo. Ou seja, em regra, atendendo à duração normal dos contratos, quando a taxa de juro subir pelo menos três pontos percentuais face ao momento da contratação do crédito em causa.

Como é calculada a taxa de esforço?

A taxa de esforço corresponde ao rácio entre: 1) o montante da prestação mensal do crédito à habitação sob análise, somado às prestações de todos os outros empréstimos que esse cliente tenha de fazer face, e 2) os rendimentos mensais do cliente.

Por rendimento mensal do cliente entende-se o montante anual, líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada ao banco, dividida por 12 meses.

Quando estão em causa trabalhadores independentes ou com rendimentos sazonais ou irregulares, considera-se o rendimento mensual apurado de acordo com informação disponibilizada ao banco.

Quando estão em causa trabalhadores dependentes, e no sentido de complementar a análise, considera-se também o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses.

Nota: as instituições de crédito podem pedir os elementos informativos que consideram necessários para a avaliação dos rendimentos dos clientes. Os clientes têm dez dias corridos para disponibilizar os elementos pedidos.

O cliente é obrigado a aceitar a proposta do banco?

Caso o cliente apresente critérios que o coloquem numa situação de risco de cumprimento, o banco tem de apresentar uma ou mais propostas adequadas à situação do cliente. E não, o cliente não é obrigado a aceitar uma proposta do banco.

Que tipo de soluções podem ser propostas pelas instituições de crédito?

Há várias soluções:

  • celebrar um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida;
  • alterar uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito, incluindo através do alargamento do prazo de amortização, incluindo com possibilidade de ser retomado o prazo original (antes desse alargamento); da fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros; do diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura ou da redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal;
  • consolidar vários contratos de crédito.

Caso seja decidido alargar a maturidade do contrato, o cliente pode depois voltar às condições iniciais do empréstimo?

Sim, pode. Quando a solução passa pelo alongamento da maturidade do crédito, pode ser proposto ao cliente retomar o prazo vigente antes deste alargamento. Neste caso, a instituição informa o cliente do impacto financeiro decorrente de tal alargamento. Depois, nos cinco anos seguintes, a instituição informa todos os anos o cliente do direito a regressar ao prazo anterior. Se o cliente decidir regressar à maturidade anterior, o banco apresenta uma proposta com as implicações financeiras da decisão e o cliente tem depois dez dias para solicitar o regresso à maturidade em vigor antes da alteração.

Se o fizer, não poderá voltar a beneficiar desta medida de renegociação do crédito à habitação.

As instituições podem cobrar pela renegociação dos contratos?

Não, não podem ser cobradas comissões bancárias pela renegociação dos contratos.

Mas podem existir outros custos para o cliente associados a esta medida?

Sim, podem existir outros encargos. Para os encargos administrativos devidos ao Estado (por exemplo, emolumentos ou registo predial, se aplicável) foi criada uma isenção. Mas os encargos devidos a terceiros (por exemplo, com notários) aplicam-se.