Segundo a plataforma Casafari, as rendas na capital aumentaram 36,9% no quarto trimestre de 2022, o que significa um valor de 21 euros por metro quadrado. Ou seja, Lisboa é uma das três cidades mais caras da Europa.
A primeira resposta para o aumento dos preços a pique está na escassez. Há uma "oferta cada vez mais insuficiente" de habitações, diz António Machado, secretário-geral da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), ao SAPO24. E, como ditam as regras do mercado, "quanto menos produto existe, mais acaba por encarecer, já que a procura é intensa".
Se é um facto que arrendar na capital "nunca foi nada barato", há também "pura especulação e uma certa ganância e oportunismo por parte da propriedade, que se aproveita dessa circunstância da falta de oferta", diz o secretário-geral da AIL.
Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) não coloca as coisas nestes termos e fala de falta de confiança por parte dos proprietários, o que faz com que prefiram não correr riscos, sobretudo quando têm a percepção de que as regras não jogam a seu favor.
Assim, há quem prefira converter a casa para turismo, arrendar a residentes não habituais — estrangeiros —, que têm manifestamente maior poder de compra, optar por modelos de arrendamento informais, que são menos fiscalizados, ou mesmo desistir de ter a casa no mercado de arrendamento.
Para Luís Menezes Leitão "houve medidas que foram tomadas pelo governo e são totalmente contraproducentes. Uma delas foi por exemplo a limitação da atualização das rendas, algo que não tinha precedentes desde 1985. Ou seja, já houve períodos de inflação muito superiores e nunca tinha havido um travão destes à atualização das rendas. E isso levou a que a maior parte dos proprietários, ou grande parte deles pelo menos, tenha ficado com muito receio de ser sujeito a um congelamento de rendas", diz também ao SAPO24.
Assim, existindo "uma inflação que se aproxima dos 9%, quando a atualização das rendas estava em 5,42% e ficou limitada a atualização a 2%, isso leva a que a maior parte dos senhorios fique convencido que está a perder dinheiro se arrendar o imóvel".
Feitas as contas, "a oferta retrai-se e as rendas sobem em consequência". Por outro lado, com as rendas de contratos já celebrados a terem um travão, "as rendas disparam nos novos contratos e gera-se uma grande incerteza de mercado".
Romão Lavadinho, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) confirmou à Lusa esta realidade, dizendo que recebeu queixas de arrendatários que foram confrontados pelos senhorios com aumentos de renda superiores ao limite de 2% imposto pelo governo. "Tem havido alguns proprietários que continuaram a pedir aquilo que é o valor da inflação [na atualização das rendas] e não os 2%”, salientou, embora o número de casos não tenha sido muito significativo.
António Machado, secretário-geral da AIL, explica estes aumentos. "As rendas cujos contratos celebrados ainda estejam em vigor só podem ser atualizadas com o coeficiente de 2%. Outra coisa são os contratos em que determinaram que haja negociação e aí é possível passar de 100 para 200 ou o que for. Não há nenhum limite, não há um travão para estas coisas", aponta.
"Nós não temos uma legislação como existe noutros lados, em que acaba um contrato, começa outro e a renda desse só pode ser pedida de acordo com determinado coeficiente. E cá isso não existe, o mercado é livre, liberal, liberalizado. Cada um pede o que quer e bem entende, com exageros completos de quererem uma devassa imensa para os inquilinos, a pedir uma certa documentação, desde os IRS, contratos de trabalho, registos criminais e em alguns casos até já pedem garantias bancárias e fiadores. É um exagero completo", atira. Para o secretário-geral da AIL, é a "falta de regulação do mercado e de regras claras do funcionamento do mercado que leva a estas barbaridades e a estas situações".
Do lado dos proprietários, Luís Menezes Leitão recorda que, apesar das críticas que vão surgindo nas redes sociais, relativamente ao aumento das rendas, com casos em que são denunciados aumentos superiores a 500€, é preciso considerar que existem "vários universos nas rendas em Lisboa".
"Se estivermos a falar das rendas antigas, que ainda são a grande parte, estas estão completamente congeladas, não podem subir. Só agora é que se fala num período de transição", começa por dizer. "Mas se se falar de rendas novas, dos novos contratos, realmente estão a aumentar bastante. Não estou a ver que seja num montante desses, a menos que seja de uma casa de luxo", garante. Por sua vez, "nas rendas que já estão fixadas, essas estão com o travão de 2%".
No entanto, Luís Menezes Leitão contesta esta ideia de que o mercado está "liberalizado", porque se fosse o caso haveria "prazos mais curtos para os contratos", o que a seu ver beneficiaria não apenas os proprietários, mas também os inquilinos.
"Hoje em dia, devido às regras que foram estabelecidas em 2019, um senhorio, se quiser arrendar uma casa, não o pode fazer na habitação por menos de três anos e no comércio por menos de cinco. O que significa logo que as pessoas retraem-se em arrendar por um prazo tão dilatado", diz.
"Se o prazo fosse reduzido para um ano, por exemplo, era mais fácil conseguir um arrendamento e depois o prazo ia-se renovando, era assim que se estabelecia. Hoje em dia, nesta sociedade em que os compromissos são de certa forma menos duradouros, o que sucede é que dizer a um senhorio 'quando arrenda uma casa tem de ficar três anos sem ela' coloca logo uma hesitação relativamente ao arrendamento", explica.
Considerando que "a lei anterior não funcionava assim", isto "retrai a oferta". E exemplifica a situação. "Quando se diz que agora com as fianças as pessoas ficam limitadas a duas rendas, então nós não temos confiança para arrendar a pessoas que tenham mais dificuldades em pagar as rendas, porque não estão a dar garantias".
Isto aplica-se, sobretudo, a quem quer viver sozinho — e que, por isso, não pode dividir o fardo — e àqueles que possam estar a viver uma fase da vida em que não têm garantias de rendimento a médio prazo.
"Um jovem pode ter dificuldade em arranjar os rendimentos e até pode achar que não tem grandes condições para pagar a renda. Se arranjar um fiador, aí já é mais fácil conseguir a renda. Agora, como surgiu uma lei que diz que o fiador não garante mais de duas rendas, e se o contrato de arrendamento dura três anos, isso naturalmente coloca dificuldades ao arrendamento", exemplifica o presidente da ALP.
Segundo os proprietários, é preciso olhar para o que aconteceu no passado. "O que pode ser feito neste momento é retornar-se a uma liberalização do arrendamento como em 2012 e que teve efeitos muito positivos relativamente à oferta".
"Quando o governo passou a condicionar as rendas, a partir de 2015, a oferta de arrendamento das casas voltou a desaparecer. Com estes avanços e recuos, a única solução, a curto prazo, é estabelecer uma liberalização do arrendamento e convencer os proprietários de que não há travões de rendas, porque se houver as pessoas deixam de arrendar", diz Luís Menezes Leitão.
Assim, o presidente da ALP frisa que "tudo isto são medidas que estão a ser tomadas e a ser completamente desastrosas para a oferta do arrendamento". Questionado quanto à dificuldade que estas regras poderiam causar a quem quer arrendar casa, Menezes Leitão adianta que não é possível "ter uma lei que só favorece uma das partes", já que "depois a outra parte não quer celebrar o contrato". "Se o contrato é pernicioso, enfim. Se uma parte tem todos os direitos e a outra não tem direitos nenhuns, porquê que havemos de entrar nesse negócio? É essa a questão", atira.
Lisboa não tem casas suficientes?
Para António Machado, secretário-geral da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), há outras razões que explicam a escassez de oferta no mercado. Além do problema das rendas e das regras aplicadas ou por aplicar, a questão é: o que aconteceu às casas que podiam ser arrendadas?
O secretário-geral da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), traça os vários cenários possíveis. "Uma parte dela foi desviada para o turismo, uma outra foi desviada para os residentes não habituais, os estrangeiros endinheirados, com rendimentos e reformas superiores aos nossos, e também para aquele programa dos vistos gold, para a lavagem de dinheiro, numa boa parte".
Nesse sentido, António explica que "a regulação do mercado passa por fazer registo daquilo que existe, que não há registos nenhuns", bem como por uma fiscalização, "ver o que se passa e o que não se passa, porque muito do arrendamento não está classificado, é aquilo a que se chama informal/clandestino".
"Aliás, o espelho disso foi o desaparecimento repentino dos quartos para estudantes. Os milhares de quartos que existiam para esse fim desapareceram todos da oferta, foram desviados para os imigrantes", exemplifica. "Enquanto num quarto estavam um ou dois estudantes, os imigrantes estão lá ao monte e, naturalmente, pagam mais e não precisam de recibo nenhum para nada, porque o SEF não tem o que fazer ao recibo e os estudantes precisam por causa das bolsas e etc. Temos aqui uma clandestinidade e não há fiscalização nenhuma", denuncia.
Por outro lado, nota Menezes Leitão, "o que acontece é que o país acaba por ainda ter salários muito baixos", o que cria uma certa competição com quem vem do exterior, como é o caso dos nómadas digitais. "Se entramos numa situação de estar a atrair estrangeiros que têm mais capacidade económica, com certeza que têm mais capacidade de suportar as rendas", nota.
Habitação pública não vai resolver o problema
Numa coisa parece haver consenso: alguma coisa terá de mudar.
Para António Machado, secretário-geral da AIL, há "uma ausência de política pública do ponto de vista habitacional, que anda para aí a patinar há um conjunto de anos", e que deveria "ter em conta a regulação do mercado". "Haverá agora o PRR que é preciso gastar rapidamente, há um programa de construção de alguma habitação pública, que não vai resolver o grande problema, não vai tapar o buraco", acrescenta.
Assim, do lado dos inquilinos, o grande pedido é que existam medidas de controlo de situações que se tornam incomportáveis para quem paga rendas. "O governo assiste a tudo isto impávido e sereno e de alguma maneira é cúmplice porque não intervém a tempo e horas, apesar de andarmos há anos a reclamar que é preciso haver regulação do mercado, que devia haver registos e fiscalização e uma fiscalidade diferente para as rendas", frisa .
Já Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), a solução passa por "facilitar a oferta de arrendamento na habitação privada e para isso é preciso haver confiança". "Se houver muitas casas no mercado, as rendas caem imediatamente. Agora se não houver confiança na oferta privada, o que se passa é que essa oferta baixa e as rendas sobem".
E, acrescenta, "não me parece, com os números que existem, que uma habitação pública se consiga resolver o problema. Seria preciso esperar muitos e muitos anos. Por isso parece-nos que esta política ideológica de dizer que vamos para a habitação pública e vamos continuar a penalizar a habitação privada está a dar esse resultado".
Para Menezes Leitão "o problema é que a habitação pública no nosso país é cerca de 2%. Ora, quando temos 98% de oferta privada e 2% de habitação pública, não será privilegiando a habitação pública que conseguimos resolver o problema num horizonte imediato. Mesmo que suba para 5%, que é o objetivo, continuará a deixar a situação completamente fora", frisa.
Agora, com a saída de Pedro Nuno Santos do governo, António Costa optou por separar as pastas das Infraestruturas e da Habitação, entregando a primeira a João Galamba, que deixou o cargo de secretário de Estado e do Ambiente, e a segunda a Marina Gonçalves, que assim passou de secretária de Estado a ministra da Habitação.
Com 34 anos, será que a nova ministra vai ter uma outra perspetiva sobre a habitação no país? Para o secretário-geral da AIL, o mais importante é "o facto de a questão da habitação ter subido a ministério", já que assim pode ser que "tenha um pouco mais de força política" e Marina Gonçalves possa ajudar a "adotar e implementar as políticas necessárias mais gerais e que não se fiquem apenas pela aplicação e por gastar o dinheiro do PRR".
"Já solicitámos uma audiência à senhora ministra e iremos apresentar ou reapresentar algumas propostas e ideias para ver se isto anda para a frente, se melhora. É um pouco difícil, mas se não tentarmos não conseguimos", avança.
Para os proprietários, a visão dos próximos anos também pode ainda ter muitas nuances. "É difícil dizer qual é o futuro se não dissermos qual é a política. A regra que existe é que qualquer decisão política tem consequências e, portanto, as consequências podem ser boas ou podem ser más. Se se insistir nesta política, já se percebeu que tem falhado completamente", acentua.
"Para a situação de Lisboa mudar, achamos que é preciso uma inversão radical nesta política de habitação e adotar uma política de flexibilização. É isso que vai permitir que as coisas melhorem", evidencia. Se voltar a haver uma legislação que seja amiga dos proprietários e que lhes permita colocar as casas no mercado sem receio do que possa acontecer em consequência disso, aí estamos convencidos que haverá uma oferta enorme de arrendamento e que as rendas cairão", sentencia.
Neste momento, "os proprietários têm muita dificuldade em qualquer parceria com o estado, porque estão muito habituados a que o estado coloque em causa os seus direitos".
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