Inicialmente prevista para terminar em 13 de março, a consulta pública de parte das medidas do programa Mais Habitação foi prorrogada até hoje, na sequência de um pedido da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP).

Em causa estão três propostas de lei (PL 64/XXIII/2023; PL 73/XXIII/2023; PL 74/XXIII/2023) — que seguirão para debate na Assembleia da República — sobre temas tão diversos como o alojamento local, os vistos ‘gold’ (autorizações de residência para atividade de investimento) ou o arrendamento forçado de casas devolutas.

O apoio à promoção de habitação a custos controlados para arrendamento acessível, a fixação do valor das rendas nos novos contratos de arrendamento, a proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e a simplificação dos licenciamentos são outras das medidas constantes das propostas de lei.

Em 16 de março, o Governo aprovou os decretos-lei referentes aos apoios ao crédito à habitação e às rendas (DL 75/XXIII/2023; DL 111/XXIII/2023).

No balanço da consulta pública da legislação já aprovada, feito no dia 15, o Ministério da Habitação indicou ter recebido “mais de dois mil contributos”, provenientes de associações representativas de vários setores, entidades institucionais e “muitos” cidadãos.

No dia 16 de fevereiro, o Governo aprovou um pacote de medidas relacionadas com o setor da habitação e no dia 20 colocou em consulta pública apenas um ‘PDF’ explicativo.

O articulado detalhado das medidas foi disponibilizado apenas em 3 de março, tendo depois o executivo decidido prolongar a consulta pública por mais três dias, de 10 para 13 de março.

Principais medidas do Programa "Mais Habitação"

Limitações à subida da renda dos novos contratos 

O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

Rendas antigas atualizadas pela inflação 

Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) vão passar a ser atualizadas de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.

Estado arrenda casas para as subarrendar 

Para aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a privados casas que se encontrem devolutas para depois as subarrendar, com uma taxa de esforço máxima de 35% para o inquilino.

A renda entre o Estado e o senhorio será estabelecida livremente, desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA).

Sendo convencionado um preço de renda superior aos limites do PAA (e até aos 30% referido), o proprietário não terá benefícios fiscais.

Os contratos de arrendamento terão a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período se nenhuma das partes se opuser.

Balcão Único de Arrendamento 

O Governo quer criar um balcão que agregue os Serviços de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), de forma a simplificar procedimentos e a harmonizar o funcionamento destes mecanismos.

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento 

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social e retirado do BNA.

Mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS 

As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais.

Atualmente 50% da mais-valia gerada tem de ser englobada ao restante rendimento sendo sujeita às taxas progressivas do IRS.

Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento 

As casas atualmente afetas ao Alojamento Local (AL) que transitem para o mercado de arrendamento vão ter isenção de IRS sobre as rendas até 31 de dezembro de 2030.

Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.

Suspensão de novas licenças de AL e caducidade dos registos 

As emissões de novas licenças de alojamento local vão ser suspensas até 31 de dezembro de 2030, com exceção das zonas para alojamento rural.

Além disso, a proposta de lei do Governo prevê que os registos emitidos à data de entrada em vigor das novas regras caducam a 31 de dezembro de 2030, sendo renováveis por cinco anos a partir daí.

Esta caducidade não se aplica nas situações em que os estabelecimentos de AL "constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados em data anterior à entrada em vigor da presente lei", caso o empréstimo não esteja totalmente pago em 31 de dezembro de 2030.

Condóminos podem opor-se ao AL 

Os condóminos podem opor-se ao AL em frações autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício. Tal não oposição não pode verificar-se caso o título construtivo preveja essa utilização (AL).

Contribuição extraordinária para o AL

O alojamento local vai passar a pagar uma contribuição extraordinária cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 35%.

O valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no alojamento local é sempre igual a 1, deixando de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.

Arrendamento forçado de casas devolutas

É uma das medidas que mais críticas tem gerado e que consiste na possibilidade de o Estado, por motivos de interesse público, arrendar casas devolutas, pagando para tal uma renda ao proprietário.

As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontra num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.

O proprietário terá um prazo (equivalente a 100 dias) para dar um uso à casa antes de esta ser colocada no arrendamento forçado.

A lei que define o que é uma casa devoluta já prevê que as empresas de água, luz, gás e telecomunicações enviem às autarquias uma lista com informação sobre consumos, e a proposta do Governo acrescenta que esta lista passa a incluir obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.

Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível 

O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa (pelo menos 70%), bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.

Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco 

Os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça.

Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo 

O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.

Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024.

Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas 

Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração também é reduzida, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos atuais 10% para 5%, acabando porém para os de duração entre dois e cinco anos.

Fim dos vistos 'gold' 

Vão deixar de ser concedidos vistos 'gold' pela aquisição de imóveis, com a proposta do Governo a fazer alguns afinamentos à renovação (a cada dois anos) dos já atribuídos, prevendo, nomeadamente, que esta apenas acontece se o imóvel for usado como residência própria e permanente do proprietário ou descendente ou se for colocado no mercado de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos.

Conversão de imóveis de comércio e serviços em habitação 

Prevê-se a possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.

Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação 

O Governo prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.

Simplificação dos licenciamentos 

Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.

250 milhões de euros para habitação a custos controlados 

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.

As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.

As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.

Linha de 150 milhões de euros para municípios realizarem obras coercivas 

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.