As Cooperativas de Habitação têm sido apontadas como uma solução para a crise nacional que se vive no setor. As gerações mais novas olham com surpresa e curiosidade para uma ideia que no pós-revolução se tornou mais comum. Mas mesmo nessa altura já não foram novidade, simplesmente rebatizadas. De sociedades de cooperativas para apenas cooperativas. Mas, afinal, o que são estas cíclicas cooperativas de habitação?

Em declarações ao SAPO24, Manuel Tereso, presidente da Federação Nacional de Cooperativas de Habitação Económica (FENACHE), ajuda a perceber o que de facto está em causa.

"Falamos de entidades de economia social, formadas por pessoas individuais da comunidade que se organizam e se juntam para criar uma cooperativa de habitação para resolver o problema habitacional dos seus membros. Depois, em função da sua existência, do número de membros que têm e das necessidades, existem várias formas de atuar, nomeadamente obterem terrenos por via de entendimentos com os municípios ou com o próprio Estado, ou adquirirem os terrenos a particulares, a privados no mercado", começa por explicar.

"Depois desenvolvem projetos, licenciam projetos ou procuram financiamento para construírem as casas e depois atribuírem cada casa a um membro que esteja inscrito na cooperativa. Genericamente é esta a forma de estar de uma cooperativa típica", acrescenta, salientado que este é o tipo de entidade "que foi desenvolvendo atividade depois do 25 de Abril e até aos dias de hoje".

Mas o processo já existia antes da Revolução, enquanto "sociedades de cooperativas", afirma. "Eram entidades ligadas a grandes empresas, a atividades profissionais, a funcionalismo público. Estavam relacionadas com as áreas sócio-profissionais dos seus membros, ligadas às comunicações, aos comboios de Portugal, por exemplo. Ao fim e ao cabo, eram os trabalhadores das grandes empresas que havia que se organizavam e criavam cooperativas, até com o apoio das próprias entidades laborais".

Foi no final de 1974 que surgiu "a regulamentação para as cooperativas de habitação, que num primeiro momento tinham de ter um mínimo de 200 membros, eram verificadas e acompanhadas e a sua existência legal dependia do Ministério da tutela".

"Foi a partir daí que os movimentos ligados à sociedade em geral se organizaram, com uma nova regulamentação que passou a existir, com a apoio do Fundo de Fomento da Habitação, nomeadamente no que diz respeito ao financiamento. Mais tarde, veio o apoio do poder local, com a cedência de terrenos ou de insfraestruturas, ou com o apoio em termos de processos de licenciamento e de projetos, para que as cooperativas pudessem avançar", adianta Manuel Tereso.

Desta forma, "as cooperativas de habitação foram-se lançando em todo o país e chegaram, nas primeiras duas décadas — 80 e 90 —, a representar mais de 500 por todo o país". Hoje a realidade é bem diferente havendo poucas dezenas.

As cooperativas fazem falta, mas há poucas. Porquê?

Contudo, hoje em dia a realidade é bem diferente. "Na Federação Nacional das Cooperativas de Habitação temos envolvidas mais de 30 cooperativas. No país todo, admito que não serão, no total, mais de cinco dezenas de cooperativas, sendo que a maioria está sem atividade, ou seja, as atividades que hoje desenvolvem são atividades complementares à própria habitação", explica o presidente da FENACHE.

"Houve cooperativas que, nos empreendimentos que constituíram, acabaram por criar também equipamentos sociais de apoio à infância, à terceira idade, ao desporto, à cultura, e espaços comerciais. Não são só habitação e é por isso que muitas delas resistem aos últimos anos", diz.

Mas porquê esta mudança nos números? No fundo, não há onde construir — ou como aceder aos terrenos. "Já no início deste século deixou de haver financiamento público para habitação de cariz cooperativo e as cooperativas, sem terrenos que pudessem cumprir os requisitos para habitação de custos controlados, também não tinham capacidade de promoção", começa por apontar.

"Depois, a crise de 2008 e 2009 acabou com o resto das perspectivas que algumas cooperativas tinham. Por falta de terrenos e de oportunidade de intervirem na habitação de custos controlados, algumas acabaram por se aventurar no mercado normal, comprando terrenos no mercado e promovendo habitação sem o cariz que tinha anteriormente. Quando a crise chegou, chegou para todos, e houve cooperativas que desapareceram, fruto da crise financeira que apareceu e levou tudo à sua frente", evidencia Manuel Tereso.

Todavia, "de lá para cá, algumas cooperativas têm vindo a recuperar alguns empreendimentos que tinham ficado em stand-by e têm desenvolvido [atividade], mas sempre numa lógica de operações de muito pequena dimensão".

Outro obstáculo tem sido, nos últimos dois anos, o custo de construção para quem pretende levantar novas casas. "Estamos confrontados com um dilema tremendo, que não é só a falta de terreno, que continua a haver — e o Estado tem muito património que podia colocar ao serviço das cooperativas de habitação para resolver esse problema —, mas além disso há o custo da construção, que fez disparar de forma irreversível os custos finais das habitações e, hoje, é seguramente um inferno alguém tentar envolver-se numa habitação, mesmo a custos controlados — e isso quer dizer que tem áreas máximas a cumprir, preços máximos a cumprir —, para beneficiar de alguns apoios, nomeadamente do IVA à taxa reduzida e do IMT e imposto de selo".

"O esforço é tremendo e estamos de facto perante um problema gravíssimo no que diz respeito à nova habitação, mesmo que fossem garantidos todos os apoios que as cooperativas tiveram naqueles anos de 80 e 90, que foram realmente anos gloriosos porque houve uma verdadeira parceria com o Estado central — através do apoio a financiamento e a juros bonificados — e dos municípios — através da cedência de terrenos em condições. Tudo isso deu origem a que as cooperativas tivessem tido um boom de construção fantástico", recorda.

Com tudo isto, as contas são fáceis de fazer — e não agradam a quem procura sítio onde viver. "Há dois anos, um T2, produzido por cooperativas em Lisboa, com lugar de estacionamento, custaria 120 mil euros, e o mesmo T2, agora em 2023, a ser promovido a custos de hoje e a preços de hoje, com as mesmas condições e sendo num terreno comprado à Câmara por um valor muito simpático — as cooperativas pagam à Câmara Municipal o terreno com 10% do que lá constroem —, não custa menos de 200 mil euros". frisa.

Agora, "não só o custo das casas é muitíssimo superior, como também o esforço do custo do dinheiro leva a que as prestações mensais sejam incomportáveis para as pessoas que, de uma forma geral, podiam acorrer às cooperativas de habitação para resolver os seus problemas habitacionais".

O Governo e as cooperativas

Nos anos 80 e 90, a FENACHE estima que "as cooperativas tenham construído mais de 160 mil casas e, nos anos de maior produção, seguramente que atingiram cerca de 8 mil fogos".

"A construção que se fez no país foi enorme, mas só para termos uma noção, hoje em dia se calhar 8 mil fogos não se constroem por ano a contar com todos os intervenientes. Isto dá bem a noção do que foram as cooperativas de habitação e a atualidade", garante.

Nessa altura, diz, "o quadro de funcionamento das cooperativas era de verdadeira parceria entre os poderes públicos, as cooperativas e as comunidades que davam a possibilidade de haver um parque enorme de habitação".

"Temos pena que o Estado tenha optado por outra vertente, já que a habitação da posse das cooperativas, para arrendamento aos seus membros, teve de ser obrigada a ir para o mercado da compra e venda". Isto aconteceu "porque o Estado apostou na bonificação dos juros e não nos empréstimos a longo prazo às cooperativas. Temos pena, porque hoje teríamos um parque público que poderia intervir e muito na regulação do mercado do arrendamento, que é uma coisa que hoje ninguém consegue regular", salienta Manuel Tereso.

Mas atualmente o Governo nada faz para permitir a construção de cooperativas. No papel não é bem assim, mas o presidente da FENACHE diz que depois na prática a história é outra.

Uma das medidas do Governo para resolver a crise na habitação, incluída no programa "Mais Habitação" recentemente divulgado, diz respeito a "disponibilizar imóveis do Estado em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH)", o que permite que cooperativas de habitação tenham acesso a "solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis para arrendamento acessível".

Esta medida "tem como destinatários diretos as cooperativas ou empresas privadas que cumpram critérios de elegibilidade para Contratos de Desenvolvimento para Habitação".

Segundo o documento do Governo, "a disponibilização será efetuada através de procedimento concursal que estabelece a modalidade da promoção, promovendo soluções inovadoras como a construção modular e define os termos em que as habitações serão disponibilizadas às famílias".

"A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários", é ainda explicado.

Segundo Manuel Tereso, esta medida tem estado "em vários planos, em várias estratégias, até no Programa Nacional de Habitação".

"Isso está sempre vertido em todos os textos que, de uma forma geral, os governos, as entidades públicas, os partidos quando concorrem às eleições, lançam. Estão sempre na ordem do dia, o problema é depois irmos para a prática. Depois, na verdade, não há desenvolvimento", atira.

"Esse património já existe há muitos anos, não foi da semana passada que apareceu. O problema é que existe, e há anos que ouvimos falar que há uma bolsa enorme de património do Estado que está devoluto e sem função e que deveria ser colocado ao serviço da comunidade, mas nunca passa da intenção, da nota de rodapé", acentua.

O presidente da FENACHE  afirma, apesar de tudo, que não tece "juízos de valor sobre a intenção de quem promove estas medidas".  "Só me cabe dizer que nós não criamos falsas expectativas. Já andamos cá há muito tempo e temos visto estes panoramas desde sempre".

"Quando quiserem verdadeiramente demonstrar que isso deixa de ser uma intenção e passa a ser uma medida concreta, cá estaremos para avaliar as condições em que esse património poderá ser disponibilizado para que as cooperativas a ele acedam.  Vamos ver, nessa altura, perante factos concretos, qual é a capacidade de respostas que as cooperativas têm para acomodar os critérios que o Estado haverá de definir para atribuir esses terrenos", acrescenta Manuel Tereso.

E deixa ainda uma nota. "Vejo com alguma surpresa que as cooperativas são colocadas no mesmo patamar do que as empresas com fins lucrativos e convinha que ficasse claro que as empresas com fins lucrativos não são o mal. A sua existência legal está prevista e não há mal nenhum que haja empresas privadas com fins lucrativos a trabalhar no mercado de arrendamento para resolver os problemas dos portugueses", frisa.

"Agora convém que se perceba que uma coisa são essas empresas, outras são as cooperativas de habitação, que não têm fins lucrativos. Aliás, a principal diferença entre uma cooperativa e uma empresa é exatamente o lucro: a empresa visa o lucro, a cooperativa não, mas não pode ter prejuízo. É uma grande diferença que parece que alguns decisores políticos não têm bem presente", remata.

No fim de contas, quais as vantagens?

Manuel Tereso explica ainda que a grande vantagem é "o facto de as cooperativas promoverem habitação sem visar o lucro, ou seja, o que as pessoas pagam por uma casa através de uma cooperativa é o custo do terreno — seja ele pago em dinheiro ou em espécie, nomeadamente como tem sido até agora em acordos com municípios —, os projetos, os financiamentos, os custos de construção, os de gestão, a fiscalização e questões administrativas, como os seguros".

Assim, cada pessoa "paga exclusivamente os custos pelo seu custo e não tem a margem de lucro do promotor imobiliário. É por isso que, de uma forma geral, as cooperativas de habitação tinham sempre habitação a custos controlados, com as áreas máximas previstas na lei, por um preço que representaria sempre 30 a 40% mais barato do que no mercado se pagaria pelo mesmo tipo de habitação".

"Quando estamos a falar em cidades com a pressão urbanística como tem Lisboa e o Porto, essa diferença é seguramente bem maior para o mesmo tipo de habitação", sustenta.

Mas há também outro aspecto a ter em conta. "As pessoas vão-se conhecendo e criando laços ao longo do curso do processo, porque participam no desenho do projeto, dando ideias ao projetista e dicas do que pretendem ter numa casa, cabendo depois ao projetista fazer a gestão das vontades de cada um dos membros, para criar um produto final que satisfaça o maior número possível de pessoas", diz.

Além disso, "a participação das pessoas das reuniões de projeto, nas assembleias-gerais, na vivência cooperativa, acaba depois por facilitar os processos de constituição e gestão dos condomínios".

"A vivência comunitária nas habitações é muito mais fácil, porque há um processo comum em quem passou pela construção da sua própria casa. São também autores daquela obra", acrescenta.

Por isso, é importante perceber-se que "as cooperativas são entidades de porta aberta".

"Qualquer pessoa se pode inscrever, cumprindo os requisitos que esses concursos que os municípios ou o estado venham a lançar. Acredito piamente que serão destinados a pessoas que cumpram determinados requisitos, quer de rendimentos mínimos, quer de rendimentos máximos para, de alguma forma, serem resposta às pessoas que tradicionalmente acorrem às cooperativas, que são aquelas que não cumprem os requisitos para terem uma habitação apoiada seja pelo Estado, seja pelos municípios, mas menos ainda têm para irem à banca obter dinheiro para obter casa no mercado", adianta.

Contudo, "hoje em dia, de uma forma geral, nem têm inscrições abertas porque não têm sequer perspetiva" de criação de novas cooperativas.

"Não tendo terrenos, não tendo perspetiva de vir a construir o que quer que seja, não vale a pena estar a abrir inscrições. Mas as cooperativas estão expectantes de que haja, ou da parte do Governo ou dos municípios, qualquer luz de uma situação objetiva de criação de condições para que possam concorrer a construir habitação a custos controlados em edifícios ou terrenos cedidos", conclui.

"Lisboa imagina a nova Bauhaus Europeia"

Uma destas oportunidades pode ser o que se começa a desenhar em Lisboa.

Carlos Moedas tinha já referido que a capital ia "lançar cinco cooperativas" para responder à crise na habitação. A 23 de fevereiro, na apresentação da Carta Municipal de Habitação, foi referido que "a primeira cooperativa já foi lançada no Lumiar" e que "até ao fim do ano são lançadas as restantes quatro".

Mas a mensagem pode não ter sido passada da forma mais imediata para a FENACHE. "Não consigo alcançar o que o senhor presidente quer dizer com isso de lançar uma cooperativa. Não percebi se é a Câmara que vai criar cooperativas de habitação, porque há uma coisa que eu sei: a criação de uma cooperativa é um ato voluntário que pressupõe que as pessoas se organizem e tenham motivo para criar uma cooperativa", avança Manuel Tereso.

"No caso da habitação, o motivo há de ser a habitação em si e as atividades a ela complementares, mas parte tudo de um pressuposto que as cooperativas têm de ter autonomia própria, capacitação própria, os seus membros têm de criar os seus próprios estatutos e a sua organização, têm de eleger os seus órgãos sociais, têm de formar os seus regulamentos próprios para que as coisas sejam tratadas de forma justa perante todos", frisa.

"Por isso, não consigo perceber exatamente o que é que isto quer dizer de lançar uma cooperativa. Acho que o que o senhor presidente quer dizer é que a Câmara haverá de lançar um dia destes um concurso junto das cooperativas que existem e daquelas que se venham a formar entretanto para concorrerem, em condições que hão-de ser públicas, a terrenos municipais para construção de habitação cooperativa", justifica,  acrescentando que, "para quem ouve as notícias, dá ideia que é a Câmara que vai fazer cooperativas para as pessoas lá irem bater à porta e inscreverem-se".

Salientando que a Câmara Municipal de Lisboa "tem tanto que fazer", Manuel Tereso acha pouco provável "que também vá criar um serviço para criar cooperativas à la carte". "Não estou a ver que isso seja possível, mas cá ficaremos à espera de obter mais informação para depois avaliar o que na verdade está nas intenções dos responsáveis autárquicos", remata.

Mas a verdade é que a capital tem de facto espaço onde criar cooperativas. Nos anos 90, com Jorge Sampaio como presidente da autarquia, foi celebrado um protocolo com a FENACHE "para o lançamento de projetos de habitação cooperativa na cidade de Lisboa, para um máximo de até 3 mil fogos", que foi relançado cerca de uma década depois.

Na altura, "a Câmara conseguiu encontrar e elencar um conjunto de terrenos que permitiriam que as cooperativas pudessem construir 4200 fogos em Lisboa". Mas nem todos foram concretizados.

"Infelizmente, muitos desses terrenos acabaram por ser tiros falhados, porque nem sequer tinham vocação urbana em termos de habitação, mas a Câmara mandou inclusivamente as cooperativas fazerem projetos para terrenos que tinham vocação para espaços verdes, equipamentos sociais, desportivos", recorda.

Manuel Tereso lembra ainda que se perdeu "a oportunidade e perdeu-se dinheiro com intervenções que acabaram por não ser concretizadas" — mas nem tudo foi trabalho perdido. "No final, e isso é que conta, conseguimos construir cerca de 2800 fogos, dos quais 2500 para membros das cooperativas e 350 para a Câmara. Essa foi realmente uma intervenção fantástica".

"Apesar de tudo, a cidade ficou muito mais bem servida em termos de habitação de qualidade cooperativa. Em alguns sítios houve mesmo reabilitação total da manha urbana e é pena que não tenha sido dada sequência àqueles fogos que ficaram no papel, com prejuízos tremendos para as cooperativas, mas também para a própria Câmara, que em alguns casos acabou por compensar as cooperativas por alguns custos, mas ficou com menos fogos disponíveis para satisfazer as necessidades das famílias", salienta o presidente da FENACHE.

Agora, diz, "é curioso que alguns desses projetos sejam relativos aos terrenos que a Câmara tem na própria lógica de resposta com base no PRR".

"Pelo menos ficaram a saber, através dos projetos das cooperativas, o que é que lá se pode fazer. Foi pena que não tivéssemos tido a oportunidade de completar esses empreendimentos, que dariam cerca de mil fogos em Lisboa", mas ainda há esperança.

"Há terrenos em Marvila em que estava previsto construir, num caso, cerca de 350 fogos, no bairro Marquês de Abrantes e Alfinetes. Junto à Belavista há também um conjunto de fogos possível que rondará os 150. No caso da rua Pardal Monteiro, mais 100 fogos e ainda um empreendimento nas Olaias onde estavam previstos cerca de 130 fogos para as cooperativas construírem", enumera.

Independentemente de nos anos 90 "ter havido coisas mais e menos bem sucedidas, no fundamental, o balanço tem de ser muitíssimo positivo. Acho que fazia todo o sentido continuar e replicar", evidencia.

"Durante esse processo todo, a Câmara não teve outra função que não a de ceder os terrenos, aprovar os projetos e, no fim do dia, acabou por receber habitação a custos controlados para o seu património e que colocou ao serviço da comunidade numa lógica de arrendamento, mantendo a posse desses fogos", remata.