Este enquadramento fiscal das mais-valias quando há desafetação de bens imóveis afetos à atividade empresarial e profissional consta de propostas de alteração do PS ao Orçamento do Estado para 2021 (OE2021).

A iniciativa dos deputados socialistas mantém a eliminação do apuramento de mais-valias e menos-valias resultante da afetação de imóveis aquelas atividades (como o alojamento local - AL) e regresso à esfera pessoal (desafetação) para que apontava o OE2021, mas elimina a penalização fiscal sobre quem está no regime fiscal e que seria aplicada no ano da desafetação e nos três seguintes.

Além disso, o PS apresentou também uma proposta de alteração que cria um regime transitório, permitindo aos contribuintes optar pelo regime previsto no OE2021 ou pelo que está atualmente em vigor.

No regime atual, quando um imóvel é colocado no alojamento local é apurada uma mais-valia que resulta da diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o seu valor à data da afetação a esta atividade.

Esta mais-valia fica suspensa, não havendo lugar a pagamento de imposto, sendo que quando surgir o momento de ser tributada, será no âmbito da Categoria G, o que significa que o imposto incidirá sobre 50%. E esse momento acontecerá quando a casa deixar de estar afeta à atividade e regressar à esfera pessoal, sendo que nessa altura é novamente calculado o seu valor de mercado.

Havendo diferença no valor do imóvel entre o momento da afetação e da desafetação esta é tributada no âmbito da Categoria B, ou seja, sobre 95% do seu valor.

Exemplificando: uma casa adquirida em 2015 por 100 mil euros é, em 2019, afeta ao alojamento local, sendo-lhe atribuído nesse momento o valor de mercado de 200 mil euros. Em 2021 o seu dono decide desafetá-la da atividade e nesse momento o valor que é atribuído ao imóvel é de 210 mil euros.

Quando chegar o momento de pagar o imposto, o contribuinte em causa será tributado na Categoria G na primeira mais-valia (ou seja, terá de acrescentar ao seu rendimento mais 50 mil euros) e na Categoria B pela segunda mais-valia (9.500 euros).

Com o regime proposto no OE2021, esta mesma casa deixará de estar sujeita ao pagamento imposto sobre as mais-valias no momento da desafetação, sendo este apenas pago (no âmbito da categoria G) quando e se um dia a casa vier a ser vendida.

Todavia o OE2021 também prevê um regime fiscal mais gravoso para o contribuinte se este vender a casa antes de decorridos três anos após a desafetação do imóvel do alojamento local – ou outra atividade profissional ou empresarial.

Nesta situação, tanto a primeira como a segunda mais-valias são tributadas no âmbito da Categoria B, ou seja, em 95% do seu valor. Tendo em conta o exemplo atrás referido, significa que o seu proprietário pagará imposto sobre 95% de 110 mil euros.

Caberá a cada contribuinte verificar qual o regime (se o que agora vigora, se o que vier a ser criado pelo OE2021) que mais lhe convém, tendo em conta, por exemplo, se tem ou não maior urgência em vender o imóvel ou se pode esperar três anos para o fazer.

Para Luís Leon, da consultora Deloitte, este regime transitório agora previsto na proposta do PS resolverá eventuais problemas de inconstitucionalidade da versão inicial uma vez que o regime deixa de ser retroativo, passando a ser opcional.

O mesmo consultor também salienta a eliminação do ‘novo imposto’ que o OE2021 criava para quem esteja no regime simplificado e viesse a retirar a casa do alojamento local.

Em causa estava uma norma do OE2021 que determinava que sendo o imóvel retirado do AL, seria calculado imposto sobre 1,5% do valor patrimonial tributário (VPT) à data em que sai desta atividade “por cada ano completo, ou fração, em que o imóvel esteve afeto à atividade”.

O rendimento apurado por via daquela fórmula pagará imposto no ano da desafetação e nos três seguintes.

Na prática, isto significaria que um imóvel com VPT de 100 mil euros que tenha estado cinco anos afeto ao AL resultará num acréscimo de rendimento de 7.500 euros (100.000 euros x 1,5% x 5 anos). Este valor será então repartido e tributado durante quatro anos, em fatias anuais de 1.875 euros (7.500 euros divididos por quatro anos).